Eigentum oder Miete – was ist das richtige für mich?

Eigentum oder Miete – was ist das richtige für mich?

Wenn es um das Thema Eigenheim geht, wird es emotional. Das wurde uns über Jahrzehnte hinweg von allen möglichen Stellen sehr schön suggeriert, dass das Eigenheim das Einzige ist, was erstrebenswert ist. Die eigenen vier Wände über dem Kopf ist das, was man auf jeden Fall haben sollte. Und jeder kennt die Aussage: „Wenn ich miete, mache ich meinen Vermieter reich – wenn ich kaufe, zahle ich für mich.“ Da muss man ganz klar sagen, das stimmt so nicht. Gerade beim Thema Eigenheim – sei es die Eigentumswohnung oder ein Haus – sollte man ganz genau nachrechnen. Und das ist das, was die wenigsten tun. Sie spüren die Emotionalität und da ist so viel Irrationalität mit drin, was nicht mehr mit Ratio, mit Rechnen zu tun hat, sondern tatsächlich mit Habenwollen, mit Traumerfüllung, mit irgendeiner Manifestation von irgendwelchen Dingen, die ich damit verbinde. Kaufen bedeutet am Ende des Tages die Anschaffung eines Luxusgegenstandes, der in der Regel eine ganze Menge an Entbehrungen mit sich bringt.

Äpfel und Birnen …

Das Eigenheim ist die heilige Kuh, die man nicht schlachten darf. Und hier fangen an, Äpfel und Birnen miteinander zu vergleichen. Also man nimmt dann das Haus irgendwo auf dem Land und vergleicht es mit der Stadtwohnung, die man vorher hatte, wo man das gleiche an Miete bezahlt hat. Und jetzt zahle ich das Gleiche für das Haus irgendwo außerhalb. Das ist natürlich kompletter Blödsinn. Wenn man diese Rechnung so anstellt, begeht man Selbstbetrug. Möchte an seine Entscheidung eines Kaufs nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten fällen, muss ich Äpfel mit Äpfeln und Birnen mit Birnen vergleichen. Also was kostet mich gleiches Objekt in gleicher Größe und gleicher Lage als Mietwohnung oder gemietetes Haus und was würde es mich kosten, wenn ich es kaufe. Alle anderen Rechnungen sind Quatsch.

Was in der Rechnung gerne vergessen wird …

Bei einem Kauf stecken gerne vergessene Kosten dahinter: die Nebenkosten. Im besten Falle je nach Bundesland und ohne Makler, fangen diese bei 5,5% des Kaufpreises an. Die auch gerne auf 12% hochgehen, wenn ein Makler involviert ist. Wenn ich mir überlege, ich würde für 500.000 € eine Wohnung oder ein Haus kaufen, dann muss ich alleine, nur um diesen Kaufprozess abwickeln zu können, wo ich keinerlei Wertsteigerung habe, einfach nur damit am Ende mein Name in irgendein Dokument eingetragen ist, muss ich, wenn ich 10 % annehme, 50.000 € zahlen? Die sind einfach weg. Dieses Geld muss ich haben. Zwar gehen mittlerweile 100 % Finanzierungen und in Ausnahmefällen sogar über die 100 % des Kaufpreises, um einen Teil der Nebenkosten mit zu finanzieren, aber man sollte realistisch bleiben. Ein gewisser Eigenkapitalanteil ist sehr empfehlenswert, um diese Realisierung auch sinnvoll zu gestalten. Wenn ich versuche, alles über einen Kredit zu finanzieren, wird das sehr, sehr teuer.

Das heißt also, wenn ich bei einem Kaufpreis von 500.000€ die 50.000€ an Nebenkosten habe und zusätzlich 10 % Eigenkapital reinstecke, brauche ich 100.000.

Und weitere Kosten, die bei der Entscheidung gerne unter den Tisch fallen

Neben dem Zinsbetrag und der Tilgung, damit am Ende irgendwann mal nach 20, 30, teilweise 40 Jahren das Objekt auch wirklich mir gehört, die Kosten, die ich zur Seite packen muss für Instandhaltung. Ein Haus muss ja in Schuss gehalten werden und gerade Kosten wie eine neue Heizung, eine neue Küche, das Dach ist undicht, die Fenster müssen neu, energetische Sanierung, weiß der Kuckuck was, kommen in der Regel zu einem Zeitpunkt, wenn das Objekt bereits ein gewisses Alter hat (und ich dementsprechend auch). Dieser Traum von „im-Rentenalter-kostenlos-wohnen“ ist Blödsinn, weil meistens dann die Aufwendungen kommen, um den Wert des Objekts und vor allem den Zustand zu halten, den ich haben möchte. Auch für diese Sanierungsthemen gilt es, Rücklagen zu schaffen. Die natürlich on-top zu dem anfallen, was ich an Zins und Tilgung zahlen muss.

Langfristig denken

Die alles zugrundeliegende Frage ist, was brauche ich eigentlich und was brauche ich vielleicht auch in Zukunft? Wie viele Zimmer brauche ich? Kinderzimmer, Arbeitszimmer, Hauswirtschaftsraum oder weiß der Kuckuck was. Das ist ja alles etwas, was ich bezahle, auch dann, wenn ich es gar nicht mehr nutze. Also das klassische Beispiel: ich habe zwei Kinderzimmer, irgendwann ziehen die Kinder aus und es bleiben zwei leere Zimmer, die ich weiter beheizen muss, die Instandgehalten werden müssen und die meistens zu diesen Gästezimmern vermüllen, wo Geräte und Sachen drinstehen, die kein Mensch mehr braucht.

Mieten kann vorteilhaft sein

Bei der Miete bin ich deutlich flexibler, da zahle ich meine Miete und basta. Wenn irgendwas kaputt geht, muss das mein Vermieter richten. Er muss dafür die Rücklagen aufbauen, um Reparaturen und Modernisierungen durchzuführen. Auch bei den Zimmern bin ich deutlich flexibler. Wenn ich in drei, vier Jahren feststelle okay, ich brauche die Räume nicht mehr, dann kann ich mich nach einer neuen Wohnung umsehen. Auch ein beruflicher Wechsel geht stressfreier, wenn ich mich einfach nur nach einer anderen Mietwohnung umschauen muss, statt den Ballast eines Eigentums mit sich zu tragen. Ich habe die hohen Nebenkosten, die für den Kaufprozess anfallen, nicht zu zahlen. Das Geld ist weg und muss erst einmal wieder reinkommen durch eine Wertsteigerung oder was auch immer. Durch Sparen, damit ich auch wieder in die Lage versetzt bin, wenn ich ein Objekt verkaufe, was ich nicht eben mal so mache, sondern da auch viel dranhängt, halt wieder reinzubekommen. Wenn ich miete, kann ich die vorher errechneten 100.000€ anlegen und vermehren … Aber ist es das, was es ausmacht oder wiegen nicht doch die Emotionen eines Eigenheims stärker?

Diese Frage kann nur jeder für sich selbst beantworten. Stehst Du gerade vor so einer Entscheidung und brauchst den Rat und Taschenrechner eines Experten? Dann ruf durch und wir besprechen Deine Situation. Ich freue mich drauf.