Neben Aktien und Wertpapieren ist die Immobilie eine sehr attraktive Form des Vermögensaufbaus. Der große Vorteil: Ich hebel das Objekt. Das bedeutet, ich bezahle in der Regel nicht das Haus bar aus der Portokasse, sondern ich habe einen bestimmten Anteil, den ich reinlegen kann und der Rest ist finanziert. Wenn ich diese Immobilie dann vermiete, erziele ich Mieteinnahmen, die dazu führen, dass dieses Objekt langsam aber sicher zurückgezahlt wird. Zu gut deutsch: ich habe jemand Dritten, der mir dabei hilft, mein Vermögen aufzubauen, was grundsätzlich schon mal eine super Sache ist. Jetzt muss man aber wissen; eine Immobilie ist kein Selbstzweck. Was das bedeutet, erläutere ich in diesem Blog ausführlich.
Eigentümer = Mädchen für alles oder delegieren?
Eine Immobilie ist nicht wie eine Aktie, die ich mir einfach ins Depot lege und dann fasse ich die vielleicht fünf Jahre nicht mehr an. Eine Immobilie kommt mit vielen Verpflichtungen einher. Die muss ständig Instand gehalten werden. Als Eigentümer bin ich Mädchen für alles oder Brauche jemanden, der sich darum kümmert. Das geht aber über die normale Hausverwaltertätigkeit hinaus. Kleine Reparaturen stehen an, der Garten, die Straße, der Schnee, Neuvermietung, wann muss ein neuer Boden rein, wann eine neue Tapete. Wie ist das Bad in Schuss etc. Um alles muss sich gekümmert werden. Weißt die Wohnung oder das Haus Mängel auf, steht eine Mietminderung an.
Ohne Eigenkapital läuft nichts
Aller Anfang ist schwer. Bei dem Kauf einer Immobilie brauche ich erst mal einen gewissen Teil an Eigenkapital. Das heißt, ich brauche mindestens das Geld, um die Nebenkosten abzudecken, sprich Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbucheintragungskosten und gegebenenfalls den Makler. Da kommt schon mal eine ordentliche Summe zusammen. Und wenn ich dann darüber hinaus noch 10/20 % an Eigenkapital vorweisen kann, habe ich bei den Banken schon einen ganz guten Stand.
Man muss hierbei allerdings wissen, dass gerade für Selbständige es sehr sehr schwierig ist, eine Immobilie zu finanzieren. Das habe ich gerade selbst erlebt, als ich gekauft habe. Und obwohl ich Bankkaufmann gelernt habe und Immobilienfinanzierung natürlich ein wesentlicher Teil meiner Ausbildung war, wusste ich, worauf ich mich einlasse. Tatsächlich war ich dann aber doch ein bisschen erschrocken, wie stark man sich nackig machen muss und wie viele Sicherheiten sie verlangen, wenn man selbstständig ist. Auch wenn Bonität total topp ist und genug Eigenkapital bzw. Rücklagen da sind – so ein bisschen kommt man sich dann schon wie ein Verbrecher vor. Das ist einfach schon ein ziemliches Ungleichgewicht zwischen Selbständigen und Angestellten. Angestellte haben es viel leichter. Die müssen nur die letzten drei Einkommenseingänge vorweisen. Da spielt es keine Rolle, ob das Unternehmen, für das der arbeitet, vielleicht kurz vor der Pleite ist. Solange ich denen zeigen kann, dass ich drei Monatsgehälter bekomme, ist denen das egal. Die sind auch nicht doof. Ihr Vorteil ist, dass eine Immobilie real ist. Das heißt, im Zweifelsfall hat die Bank immer noch eine Immobilie, die sie verkaufen kann. Somit sind sie natürlich bereit, hier ein großes Kreditrisiko einzugehen, weil ein fester Stein sozusagen dahintersteckt. Aber als Selbständiger braucht man Minimum drei Jahre an Jahresabschlüssen. Man muss sich wirklich komplett nackt machen und es gibt echt nur wenige Banken, die einen überhaupt finanzieren. Naja, genug geschimpft.
Lage, Lage, Lage
Das Wichtigste bei der Immobilie ist grundsätzlich Lage, Lage, Lage. Wo ist dieses Objekt? Je näher an der Stadt und einem urbanen Umfeld, desto besser. Natürlich haben auch die ländlichen Gegenden um Städte herum gerade extreme Preissteigerungen. Also auch unter diesem Gesichtspunkt: Die Immobilie hat einen Riesenvorteil. Sie steigt von alleine im Preis, wenn die Lage stimmt und die Nachfrage da ist. Es gibt immer weniger Wohnraum als Nachfrage, gerade im städtischen Umfeld. Daher ist es nicht nur eine Möglichkeit, über die Vermietung oder die steigenden Mieten sozusagen seine Immobilie abzubezahlen, sondern die Immobilie gewinnt über die Jahre an Wert. Bei der richtigen Lage sicher eine top Investition. Für den Vermögensaufbau eignet sich vor allen Dingen ein Objekt, was ich vermiete und in der Regel eine Größe und Ausstattung hat, die auch vermietbar ist.
Russisch Roulette oder sicher und realistisch?
Ein Zahlenspiel: Ist es ausreichend, was ich an Miete veranschlagen kann, um diese Immobilie zu finanzieren? Mit den Zinsen, die die Bank haben möchte, muss man auch kalkulieren. Vielleicht brauche ich auch den einen oder anderen Euro mehr, um noch ein paar Schönheitsreparaturen zu machen. Und es muss sicher sein, dass ich die Nebenkosten finanziert bekomme. Gerade hier sollte man immer darauf achten, dass Überraschungen entstehen können. Da muss hier noch einmal eine Stromleitung neu gezogen werden, die Küche ist defekt, das Bad eine Zumutung. Daher: Schaut es genau an und rechnet mit spitzer Feder.
Wenn euch das zu heikel ist, meldet euch einfach. Gemeinsam gehen wir Schritt für Schritt durch.
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